Adquirir a casa própria é um marco importante na vida de milhões de brasileiros. E para muitos, esse sonho só se concretiza por meio de financiamentos de longo prazo, contratos que podem durar décadas. Mas o que fazer quando, mesmo pagando as parcelas há anos, o saldo devedor não diminui ou, pior, continua crescendo? Nesse cenário, a revisão do financiamento imobiliário surge como uma alternativa legítima e amparada por lei.
A revisão de financiamento imobiliário trata-se de uma ação judicial que busca revisar cláusulas consideradas abusivas, ilegais ou desproporcionais em contratos de financiamento habitacional. O objetivo é restabelecer o equilíbrio contratual, corrigindo distorções que penalizam excessivamente o consumidor. Alguns pontos que costumam ser questionados na Justiça são a aplicação de juros acima da média de mercado; A cobrança de tarifas indevidas ou não autorizadas; Correções monetárias excessivas; E o crescimento excessivo da dívida, apesar dos pagamentos feitos em dia.
Grande parte dos contratos de financiamento são padronizados pelos bancos e apresentam termos técnicos de difícil compreensão para o consumidor médio. Além disso, mudanças econômicas, variações na taxa de juros e práticas bancárias pouco transparentes podem tornar o contrato excessivamente oneroso ao longo do tempo.
A legislação brasileira oferece respaldo ao consumidor em situações de desequilíbrio contratual. Os principais fundamentos jurídicos são:
- Código de Defesa do Consumidor (CDC): permite a revisão de cláusulas abusivas ou que causem desequilíbrio entre as partes (art. 6º, inciso V, e art. 51);
- Código Civil (CC): autoriza a revisão contratual em razão de fatos imprevisíveis que tornem a obrigação excessivamente onerosa (arts. 317 e 478);
- Leis específicas do setor imobiliário, como a Lei nº 4.380/64 (Sistema Financeiro da Habitação) e a Lei nº 9.514/97 (alienação fiduciária).
O STJ tem firme jurisprudência no sentido de que contratos bancários, inclusive os de adesão, podem ser revistos judicialmente. O caso emblemático REsp 1.061.530/SP reafirma essa possibilidade, principalmente quando há abusos, como a capitalização indevida de juros ou cobrança de tarifas ocultas.
O STF sustenta que os contratos devem respeitar a função social e os princípios da dignidade da pessoa humana. O Judiciário, portanto, tem o dever de intervir quando houver prática abusiva que comprometa a justiça e a boa-fé nas relações contratuais.
Deve-se dar maior atenção aos seguintes sinais: Parcelas que aumentaram consideravelmente sem justificativa clara; Saldo devedor que não reduz, mesmo após anos de pagamento; Cobrança de tarifas não explicadas ou desconhecidas; Incerteza sobre a taxa de juros e forma de correção monetária aplicadas. Nesses casos, é recomendável procurar um advogado especializado para analisar o contrato e orientar sobre a possibilidade de ajuizar uma ação revisional. A revisão do financiamento imobiliário é uma ferramenta legítima para corrigir desequilíbrios em contratos que, com o tempo, passaram a prejudicar o consumidor. Se há um contrato que apresenta cláusulas questionáveis, não se deve hesitar em buscar orientação jurídica. A Justiça existe justamente para garantir relações mais justas, equilibradas e transparentes.
Samara Carvalho Franceschi
